盛和东方名邸 江苏盛和房地产开发有限责任公司

局机关各处室、各分局：

根据江苏省建设厅、监察厅联合制定的《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》精神，结合我市实际情况，现就加强我市建筑容积率规划管理的有关要求通知如下：

一、严格控制容积率计算的标准

1、 各类建筑容积率计算的上限指标，必须严格执行《江苏省城市规划管理技术规定》中的标准。

2、关于建筑物层高与容积率的计算标准。

（1）除大型超市、大型商场等公共建筑外，商业用房、办公用房合理层高H≤4.5米。若层高H>4.5米，按H/4.5×原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准;

（2）低层（多层、高层）住宅建筑标准层层高H≤3.6（3.0）米。若层高H>3.6（3.0）米，按H/3.6(3.0)×原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准;

（3）建筑物底层车库H≥2.2米及独立设置的地上车库高度H≥2.5米的，建筑面积计入容积率；低于以上高度的计算建筑面积但不计入容积率；

（4）阁楼建筑面积，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算建筑面积，但不计入容积率。

3、关于住宅建筑“空中花园”和露台的容积率计算标准。住宅建筑的“宅内花园”、露台如果是封闭的，按照100%的标准纳入建筑面积计算容积率；如果是未封闭的，按照50%的标准纳入建筑面积计算容积率。但一套住宅未封闭的 “宅内花园”、露台的建筑总面积不得超过12平方米。

4、物管用房、配电房、传达室的建筑面积计入容积率；无偿提供给街道办事处的社区用房的建筑面积不计入容积率计算。

5、各类建筑竣工验收时，其容积率误差按照《泰州市建设工程竣工规划认可暂行规定》（泰政办发〔2007〕206号文）标准执行。

二、严格审查规划设计方案

1、建设单位应当严格按照有关规定委托具有相应资质的规划设计单位进行规划方案的设计。规划设计单位应当按照规划设计条件中的容积率指标进行方案设计的，不得弄虚作假。

2、建设单位报审的规划设计方案，其容积率指标应当按照规划设计条件出具。规划设计方案审定后，除出现符合容积率指标调整条件的情形外，一律不得更改。建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工验收，其核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当与规划设计条件相符。

三、 严格规范容积率调整的条件、程序

局用地处、各分局在发放建设用地规划许可证前，应当严格依据经批准的控制性详细规划提出规划设计条件，规划设计条件确定的地块容积率指标，不得突破控制性详细规划规定的容积率。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。

符合下列条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划设计条件确定的容积率指标可以调整：

1、城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省的有关政策发生变化的。

调整规划设计条件确定的容积率，必须严格遵循以下程序：

1、建设单位提出申请，并说明调整理由；

2、组织专家对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证，必要时应组织听证；

3、经组织专家论证、社会公示（听证），认为确需调整容积率的，提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报城市规划委员会讨论通过，并报请市政府批准。经市政府批准后，方可办理后续的规划审批，并抄告国土等有关部门，告知建设单位办理相关手续。

规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。









2007年10月11日